Loi Malraux
La loi Malraux a été instaurée le 4 août 1962, puis a été modifiée en 1995, et ensuite en 2009.
Principe de l’investissement en SCPI Malraux :
La SCPI Malraux est un dispositif qui permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôt. Cette réduction est attribuée au titre des travaux liés à la restauration d’immeubles anciens situés en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) ou secteurs sauvegardés. Les biens sont généralement en centre-ville, dans des zones biens placées (historiques).
Réduction d’impôt :
« La réduction d’impôt est égale à 22 % du montant de la souscription affecté au financement des dépenses relatives à un immeuble situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), dans la limite annuelle de 100 000 €. Ce taux est porté à 30 % lorsque le montant de la souscription est affecté au financement de dépenses relatives à un immeuble situé dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé ». Article 199 tervicies du code général des impôts.
Le plafond de travaux étant de 100 000 € par an, la réduction d’impôt maximale est de 30 000 €.
Ex. : Investissement de 80 000 € (soit 80 parts de SCPI à 1 000 € la part)
Quote-part des travaux effectués équivalant à 50 000 €
La réduction d’impôt sera de 15 000 € d’un coût, soit 19 % environ du montant de la souscription
Rentabilité : elle avoisine les 3 % nets, mais n’oublions pas qu’il y a aussi le gain fiscal.
Profil investisseur :
Contribuables fortement fiscalisés (tranche marginale d’imposition de 41 % minimum) payant plus de 15 000 € d’impôts et souhaitant investir dans la pierre. Ils pourront ainsi contribuer à préserver le patrimoine français, ou investir dans la restauration d’immeubles de grande qualité.
Durée d’investissement :
L’engagement de location est de neuf ans, mais il est conseillé de conserver ses parts jusqu’à la liquidation totale de la société qui a été créée pour une durée de douze à quinze ans. Il faut attendre la revente des parts de la SCPI Malraux. Donc les délais portent plus sur quinze ans.
Fiscalité :
Les revenus locatifs : imposition au même titre que les revenus fonciers. Vous aurez le choix entre l’imposition au régime réel ou au micro-foncier, si les recettes ne dépassent pas 15 000 €. Vous aurez donc un abattement de 30 %.
Les revenus financiers : Ce sont les placements de trésorerie réalisés par la SCPI qu’elle peut vous reverser. Imposition à l’IR (impôt sur le revenu), depuis la loi de finance du 1er janvier 2013. Cela entraîne la suppression de l’option PFL (prélèvement forfaitaire libératoire) de 24 %, qui est désormais remplacée par un prélèvement obligatoire non libératoire prélevé à la source (24 % également).
Certains contribuables peuvent en être dispensés, si le revenu fiscal de l’avant-dernière année (N-2) est inférieur à 25 000 € pour un célibataire et de 50 000 € pour un couple.
Pour conclure, les revenus sont donc soumis au barème de l’impôt sur le revenu après avoir appliqué les prélèvements sociaux de 15,5 %.
La plus value immobilière :
C’est la différence entre le prix d’acquisition des parts de la SCPI et le prix de la vente.
Le taux d’imposition sur les plus-values est de 19 %. Quant aux prélèvements sociaux, ils sont actuellement de 15,5 %.
Il y a un abattement progressif qui s’appliquera de la manière suivante sur l’assiette de l’impôt sur le revenu :
- Entre la 6eet la 21e année : abattement de 6 % par an
- La 22e année :abattement de 4 %
- À partir de la 23e année : exonération
À cela s’ajoute l’abattement sur l’assiette des prélèvements sociaux :
- Entre la 6e et la 21eannée : abattement de 1.65 % par an
- La 22e année : abattement de 1.6 %
- Entre la 23e et la 30e année : abattement 9 % par an
Pour bénéficier d’une exonération totale des prélèvements sociaux, il faudra attendre la trentième année.
Exception : si vous réalisez une vente entre le 1/09/13 et le 31/08/14, vous avez droit à un abattement supplémentaire de 25 % quelle que soit la durée de détention du bien. Cet abattement s’applique après avoir pris en compte l’abattement pour durée de détention. Les 25 % ne s’appliquent pas pour la cession de parts de SCPI, entre conjoints, associés… Art. 27 N° 2013-1278 du 29/12/13 Loi de finances 2014.
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F10864.xhtml#N1012B
Il faudra donc attendre la 30e année si vous souhaitez bénéficier de l’exonération totale (impôts+prélèvements sociaux).
Exemple : Vous revendez un bien le 22 juillet 2014 après l’avoir loué durant sept ans, et vous réalisez une plus value brute de 13 500 €. Quel sera le montant de l’impôt à payer ?
| Pourcentage | Montant abattement impôt | Montant abattement PS | |
| Impôts | 12 % | 1 620 € | |
| PS | 3,30 % | 446 € | |
| Base de calcul | 11 880 € | 13 054 € | |
| Abattement supplémentaire | 25 % | 2 970 € | 3 264 € |
| Total des abattements | 4 590 € | 3 710 € | |
| Plus-value imposable à l’IR | 8 910 € | ||
| Plus-value imposable pour les PS | 9 791 € | ||
| Impôt à payer | 19 % | 1 693 € | |
| PS à payer | 15,50 % | 1 518 € | |
| Impôt total à payer | 3 211 € |